Reklamasjonstakst

• Tilstand for bygningsdelen det reklameres på
• Tilstand i forhold til referansenivå
  • I første rekke plan og bygningslov fra oppføringstidspunktet
  • Tekniske forskrifter til plan og bygningslov
  • Preaksepterte løsninger, se også NBI blad 400.010
    • Veiledning til forskriftene
    • Byggforskserien / NBI blader
    • Norsk standard, for eksempel. NS 3420 – utførelse frem til overtagelse
• Vurdering av tilstand
• Eventuelle økonomiske konsekvenser av avvik ift. påregnelig tilstand
• Mangelfullt håndverk
• Sviktende konstruksjoner

NS 3600

Fra 1.1.2015 kommer Boligsalgsstandarden som «krever» langt bedre dokumentasjon for konstruksjonsoppbygging – spesielt ifm. våtrom.

• Bassenger
• Våtrom
• Terrasser
• Fukt- og vannskader
• Alle typer gulv- og veggkledninger
• Taktekking
• Drenering
• Arealmåling (ikke tomt)
• Generell byggeteknisk utførelse
• Ved kjøp og salg
• Ved generelle spørsmål
• Ved mulige skader

Selger kan ha ansvar i de tilfeller hvor det dukker opp vesentlige feil og mangler i forhold til hva man kan forvente. Et slikt ansvar vil være dekket av eierskifteforsikringen.

Når du selger en bolig, har du et ansvar i 5 år etter at boligen er solgt. Det innebærer at selger har et økonomisk ansvar for både skjulte og vesentlige feil og mangler i disse årene. Hvis du tegner eierskifteforsikring har du dekket det økonomiske ansvar som er regulert av avhendingsloven (som beskytter kjøper).
Som selger slipper du å forholde deg til alle klager og eventuelle erstatningskrav – også de som er uberettigede og urimelige.

HUSK at boligselger har i følge Avhendingsloven en utbedringsrett. Det vil si at boligselger kan velge å rette opp i feilen selv. Boligkjøper må derfor ikke utbedre feilen før boligselger, eller boligselgers forsikringsselskap, har tatt stilling til forholdene. I motsatt fall kan man miste rettighet til eventuell erstatning eller prisavslag.

Selskaper som håndterer eierskifteforsikringer til selger:

• Protector Forsikring
• Norwegian Claims Linck
• Am Trust
• Anticimex
• Hannover Limited

Eiendomsmegler håndterer stort sett dette på en ryddig og ordentlig måte, men husk; oppgi alt av uklarheter rundt bolig, slik at dette ikke kommer som en belastning i etterkant – forsikring eller ikke:

• Arbeid som ikke er utført av faglærte, spesielt våtrom
• Hvis våtromsnormen er benyttet, men ikke avtalefestet
• Hvis det ikke foreligger samsvarserklæring på elektriske arbeider (etter 1998)
• Hvis man kjenner til «problemer» – uansett hva –  med elektriske anlegg så oppgi disse
• Hvis takstmann skriver parkett – og man vet det er et rent laminat
• Hvis fallet på badet ikke er tilfredsstillende
• Hvis hybel eller sokkel ikke er godkjent
• Hvis soveværelse ikke er stort nok til å være primærrom >15 m3
• Hvis avtrekket på kjøkkenet i et leilighetskompleks er knyttet til generell luftekanal
• Hvis avtrekket på badet ikke er tilfredsstillende
• Hvis vannet ikke renner tilfredsstillende unna i dusjen
• Hvis det ikke er mulig å inspisere sluket – eventuelt rense dette
• Hvis gulvene i boligen har større avvik enn normalt (bør ikke være mer enn 15-25 mm)
• Hvis det er ubehagelig trekk fra vinduer og dører
• Hvis det er fukt i kjeller eller loft
• …og alt annet dere er usikre på
• Alle synlige ting er stort sett greit, men det er lurt å informere – prisen vil sjelden bli dårligere!

Det er kjøper som sitter med bevisbyrden. Det betyr at det er kjøper som må dokumentere kravet. Slik dokumentasjon må innhentes på egen regning – hvis man ikke har tegnet en eierskifteforsikring i Help forsikring.

Og husk, som kjøper har du en undersøkelsesplikt hvis det er ting som tyder på at det kan være mangler ved eiendommen.  Det er derfor viktig at du tar alle opplysningene du får før kjøpet alvorlig, og undersøker ting nærmere dersom du er usikker på hva det betyr. Dette kan også være konstruksjoner som «ikke er til å åpne» uten ekstra inngrep.

Det er også viktig å huske at enhver bygningsdel har en normal levetid – ref Byggeforskriften Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler 700.320 Del I og II (Byggforvaltning -feb 2010). Bladene kan kjøpes og lastes ned.

De fleste boliger har feil og mangler som kan være vanskelige å oppdage for en vanlig boligkjøper – det kan være en god investering å ta med en takstmann.

Thomas G. Aamodt tilbyr gjennomgang av boligen ved forhåndsbefaring, overtagelse og 1-års befaring.